Redes

preguntas frecuentes

Haga clic sobre cada pregunta para acceder a la respuesta.


COMPRA - VENTA

 
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto-Venta y Escritura traslativa de dominio.
Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que al ser aceptada por la vendedora, es cuando la operación estará cerrada. En todos los casos dicha reserva está condicionada o ad referendum del propietario del inmueble y será devuelta en forma inmediata si el mismo no aceptara lo ofrecido por el comprador.
Abre una instancia de negociación seria entre las partes. Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra-Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar convencido de querer realizar la compra.
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor está "inhibido" para vender.
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente entre 30 y 90 días corridos.
Normalmente el escribano es seleccionado por el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional. Generalmente es más económico usar un escribano de la zona del bien a comprar.
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. También verá por los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), y en muchos casos se hace una retención.
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien, salvo que se realice Boleto con posesión y en este caso se entrega la propiedad el día del Boleto.
Generalmente en la Inmobiliaria y a veces podrá por razones de seguridad combinar con las partes y suscribir el boleto en alguna entidad bancaria o financiera. Asimismo la escritura traslativa de dominio se debe firmar en la escribanía designada, correspondiendo al Comprador que paga al contado, nombrar al mismo y en caso que reste un saldo de precio que sea garantizado con hipoteca, el escribano será designado por el Vendedor. Sin perjuicio de esto, los escribanos suelen trasladarse a una entidad bancaria o financiera a pedido de las partes, para lo cual deberá contar con la conformidad de ambas partes, caso contrario deberá realizar el acto escriturario en su oficina, por ser su nombramiento el lugar donde las partes han resuelto firmar la escritura traslativa de dominio.
No, puedo reclamar un Segundo Testimonio, con la misma validez que la primera, al Escribano que la realizo o bien si no la tiene, al Archivo del Colegio de Escribanos.
El Art. 1277 CC dice: “Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles, cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria….Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo, previa audiencia de las partes. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido.”

ALQUILER
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.
Solo en la moneda establecida en el contrato de alquiler. Que suele ser en pesos o en dólares.
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales. Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo concluirá automáticamente a los 10 años.
Se puede prorrogar el contrato de alquiler por un determinado tiempo en sus mismos términos y debiendo ser firmado extraprorroga por todas sus partes intervinientes (locador-locatario-fiador).
Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario. El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.
Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., y es de uso vigente.
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un mes y medio de alquiler, y un solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.
En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. .
El Informe puede pedirse de 2 formas: simple (tarda 20 días aprox) o urgente (3 días aprox).
(Código de oferta de transferencia de inmuebles) El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
Dicho código debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $ 600.000.
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el COTI se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a $600.000.
El COTI puede obtenerse vía internet ó telefónicamente al 0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un mensaje de texto.
(Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas)
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.
Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que se enuncian a continuación. Tenga en cuenta que deberá solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.
Certificado de No Retención: deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.
Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).
Certificado de Retención: deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior.

VENDEDORES
Aconsejamos hacer una valuación de su inmueble con tres inmobiliarias serias del mercado teniendo en cuenta los argumentos de cada una de ellas para llegar al valor de venta sugerido. Una tasación correcta es aquella que indique un precio que refleje un valor real de la propiedad que no siempre es el precio más alto. Una buena tasación significa además de multiplicar la cantidad de metros cuadrados por un valor estimado para la zona, que el profesional evalué también las propiedades similares comercializadas recientemente al igual que la oferta y demanda del mercado para dicha propiedad.
Nuestra organización, en base a la experiencia adquirida durante su larga trayectoria es la encargada de seleccionar las herramientas que se consideren la más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios (Clarín, Nación), revistas especializadas y zonales, Internet (a través de nuestra página Web y de los buscadores como Argenprop, Zona Prop, Buscainmueble, etc) cartelería en vía pública y mailings personalizados. Nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad y trabajando sobre nuestra propia base de datos generada a través de los años. Comprendemos con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.
No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.
Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por Galperín de Libert.
Es necesario y recomendable contar con la siguiente documentación de la propiedad: copia de escritura, de plano municipal actualizado, de boleta de impuestos, de boletas de servicios y llaves.
Debe entregarle al Escribano designado por el comprador el título original de la propiedad, las últimas boletas de impuesto de Rentas, servicios y el estado parcelario.
Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio.
El escribano lo designa el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.

COMPRADORES
Nuestra inmobiliaria Galperín de Libert entiende las necesidades del cliente y busca la propiedad especial para cumplir con los proyectos y sueños del comprador. Se comienza con una selección en nuestra oficina mostrando fotos y planos tanto de las propiedades como de los barrios y luego se visitan las propiedades elegidas hasta dar con lo que satisfaga totalmente al cliente. La experiencia, transparencia en las negociaciones y muchos clientes amigos a lo largo de estos años hacen posible la realización de este objetivo. Vivimos de nuestros clientes y es la relación más importante de mantener para nosotros.
Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma: Primero se realiza una oferta de compra donde se especifica su intención de compra y el monto que Ud. quiere pagar por la propiedad. Esta oferta debe ser aceptada por parte del propietario. Una vez aceptada la oferta, generalmente se firma un boleto de compra venta dentro de los 10 días donde se deberá pagar el 30% del valor de la propiedad y luego a los 30/45 días se firma la escritura traslativa de dominio y posesión, donde se deberá abonar el saldo. Otra posibilidad es no firmar un boleto de compra-venta e ir directamente a una Escritura Traslativa de Dominio y Posesión pagando el total en ese momento.
Antes de firmar el boleto es importante que Ud. sepa lo que está firmando y solicite toda la documentación de la propiedad para que sea chequeada por su escribano de confianza, como ser modelo del boleto, fotocopia del título, certificados de dominio e inhibición.
Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de otorgarse la Escritura Traslativa de Dominio.
En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra - venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma de la reserva, mas otro tanto igual, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
El escribano es designado por el comprador y los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.

SOBRE AUTORIZACIÓN
Lo aconsejable es un plazo de 180 días. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestras tareas de promoción con comodidad y al mismo tiempo defender al máximo los intereses de los propietarios. Con relación a los plazos, su duración se basa en que se necesitan períodos de tiempo para presentar el producto al mercado en general, contactar los posibles interesados, ir en búsqueda de factibles usuarios y que los gastos de inversión publicitaria y material de promoción son importantes y requieren de tiempo para que arrojen resultados positivos.
Puede ocurrir que por motivos personales el vendedor requiera de una venta rápida, aunque el importe de realización sea menor del esperado, en este caso la inmobiliaria previo aviso, realizará otra forma de comercialización.
Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.

CARTELERIA
Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día y puede despertar un interesado que no estaba pensando en mudarse.
La confección, colocación y el retiro del cartel son abonados por nuestra empresa.